Ordonnance du 3 octobre 2013 : le droit de l’urbanisme au service de la création de logements
L’ordonnance n°2013-889 du 3 octobre 2013 relative au développement de la construction de logements autorise, depuis le 5 octobre 2013, les maires de certaines communes à octroyer des dérogations aux règles du plan local d’urbanisme (PLU).
1- Les communes concernées par les dérogations
1.1- Les dérogations concernent les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant.
La liste des communes visées est annexée au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232 du code général des impôts.
1.2- Les dérogations concernent également les communes de plus de 15.000 habitants en forte croissance démographique.
La liste de ces communes figure en annexe II du décret n°2013-671 du 24 juillet 2013 déterminant la liste des agglomérations et des établissements publics de coopération intercommunale mentionnés au deuxième alinéa de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation et la liste des communes mentionnées au septième alinéa du même article
2- Les dérogations aux règles du PLU
L’ordonnance du 3 octobre 2013 aménage 4 dérogations aux règles du PLU.
2.1- Les constructions destinées principalement à l’habitation peuvent dépasser les règles de hauteur, gabarit et de densité fixées au PLU sous réserve :
– qu’elles ne dépassent pas la hauteur d’une construction contiguë existante ;
– que le projet s’intègre dans le bâti existant et le milieu environnant.
2.2- La surélévation d’une construction existante et emportant une création de logements peut déroger aux règles de densité et de création d’aires de stationnements.
2.3- La transformation en habitation d’un immeuble par rénovation, reconstruction ou réhabilitation peut également déroger aux règles de densité et de création d’aires de stationnements.
Les dérogations visées au 2.2 et 2.3 peuvent se cumuler avec les dérogations aux règles de gabarit.
2.4- Enfin, les projets de construction situés à moins de 500 mètres d’une gare, d’une station de transport public guidé (train- métro – tramway.. ) ou de transport collectif en site propre (transports sur voies réservés : bus – métro – tramway..) peuvent déroger en tout ou partie aux obligations en matière de stationnement.
Cette dérogation est appréciée en tenant compte de :
– la qualité de la desserte ;
– la densité urbaine ou des besoins propres au projet au regard des capacités de stationnement existantes à proximité.
3- L’allongement du délai d’instruction des demandes de permis de construire
Les demandes de dérogation sont jointes au dossier de demande de permis de construire.
Le délai d’instruction du permis de construire est alors majoré d’un mois.
Ombeline Soulier Dugénie
Avocat à la Cour