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PLU bioclimatique de Paris : quelles sont les nouvelles contraintes en matière de logements sociaux pour les propriétaires ?

Après 3 ans de concertation, le conseil de Paris a adopté le 5 juin 2023 le projet de plan local d’urbanisme bioclimatique.

Le nouveau PLU renforce les obligations des propriétaires en matière de création de logements sociaux.

1- Le renforcement du « pastillage » 

La Ville entend recourir massivement au dispositif du pastillage déjà existant, lequel vise à créer une servitude de mixité sociale sur certains immeubles et parcelles, obligeant les propriétaires à affecter une partie des surfaces en logements sociaux.

611 nouvelles parcelles sont ainsi concernées et seront grevées de cette servitude de mixité sociale, portant ainsi à 1000 le nombre d’emplacements réservés.

En parallèle, le PLU bioclimatique prévoit l’abaissement du seuil de 800 m² d’obligation de logements sociaux à 500 m² pour les projets de restructuration d’immeuble dans les secteurs déficitaires.

2- Quelles contraintes pour les propriétaires ?

En cas construction neuve ou de travaux de restructuration lourde ou de changement de destination des locaux entrant dans le champ d’application du permis de construire ou de la déclaration préalable, une partie de la surface de l’immeuble devra être affectée en logements sociaux.

Pour les immeubles pastillés :

Ces contraintes concernent tous types d’immeubles (habitations, bureaux …).

Pour les immeubles non pastillés mais relevant du seuil de 500 m² :

L’affectation de surfaces en logements sociaux s’appliquent en cas de création de surfaces d’habitation.

Toute demande d’autorisation d’urbanisme ne prévoyant pas l’affectation d’une partie des surfaces, dont les proportions seront fixées au PLU, à la création de logements sociaux se verra refusée.

3- Quels sont les droits des propriétaires dont l’immeuble a été pastillé ?

Les propriétaires pourront exercer le droit de délaissement. Cette procédure consiste à mettre en demeure la ville d’acquérir leur bien au prix de marché, sans tenir compte de la dévaluation induite par le pastillage.

A défaut d’accord amiable sur le prix de vente du bien, le juge de l’expropriation peut être saisi par le propriétaire ou la collectivité pour procéder à la fixation judiciaire du prix.

La procédure de délaissement est une procédure longue ; la Ville dispose en effet d’un délai d’un an pour répondre à la mise en demeure d’acquérir.

Les propriétaires concernés par ce nouveau pastillage pourront également faire valoir leurs observations dans le cadre de l’enquête publique qui s’ouvrira en début 2024. Le PLU bioclimatique devrait être définitivement arrêté fin 2024.

Ombeline Soulier Dugénie
Avocate à la Cour, Associée
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Social

« welcome bonus », prime d’arrivée, rachat de bonus, etc. : le salarié doit les rembourser en cas de démission !

Dans une importante décision du mai 2023 (Pourvoi nº 21-25.136) la Cour de cassation valide l’usage dans certaines sociétés (banque notamment) qui consiste à verser un bonus au salarié à son arrivée mais dont l’acquisition définitive est subordonnée à l’absence de démission au cours d’une période donnée (souvent 2 ou 3 ans). En cas de démission avant la date prévue le salarié doit rembourser le bonus au prorata du temps restant.

  1. Les faits

Un salarié est engagé le 1er janvier 2016 comme trader.

Son contrat de travail prévoyait le versement, dans les 30 jours de son entrée en fonction, d’une prime initiale d’un montant de 150 000 €, à rembourser partiellement dans l’éventualité d’une démission dans les 36 mois de la prise de fonction. Le 16 mars 2017, l’intéressé démissionne et refuse de rembourser.

La Cour d’appel de Paris lui a donné raison, invalidant la clause considérant qu’elle portait atteinte à la liberté du travail du salarié.

  1. La décision

La Cour de cassation a censuré la cour d’appel au visa des textes relatifs à la prohibition des atteintes disproportionnées et injustifiées aux droits et libertés individuelles (C. trav., art. L. 1121-1) et à l’exécution de bonne foi du contrat de travail (C. trav., art. L. 1221-1 ; C. civ., art. 1134).

Selon la Cour de cassation :

 « la clause convenue entre les parties, dont l’objet est de fidéliser le salarié dont l’employeur souhaite s’assurer la collaboration dans la durée, peut, sans porter une atteinte injustifiée et disproportionnée à la liberté du travail, subordonner l’acquisition de l’intégralité d’une prime d’arrivée, indépendante de la rémunération de l’activité du salarié, à une condition de présence de ce dernier dans l’entreprise pendant une certaine durée après son versement et prévoir le remboursement de la prime au prorata du temps que le salarié, en raison de sa démission, n’aura pas passé dans l’entreprise avant l’échéance prévue ».

L’employeur était donc fondé à demander le remboursement d’une partie de la prime au salarié ayant démissionné avant le terme du délai de trois ans.

  1. Attention à la rédaction de la clause

La Cour de cassation prend soin de préciser, dans sa solution, que la prime en question est « indépendante de la rémunération de l’activité du salarié ».

Attention à la rédaction de la clause qui doit donc être détachée de l’activité du salarié et viser la simple fidélisation du salarié.

En effet, dans le cas contraire, la solution aurait été différente car la Cour de cassation juge que « si l’ouverture du droit à un élément de rémunération afférent à une période travaillée peut être soumise à une condition de présence à la date de son échéance, le droit à rémunération, qui est acquis lorsque cette période a été intégralement travaillée, ne peut être soumis à une condition de présence à la date, postérieure, de son versement » (Cass. soc., 29 sept. 2021, nº 13-25.549 D).

Par Benjamin LOUZIER

Commerce / Distribution

Franchise et Pratiques restrictives de concurrence : Bilan de la jurisprudence par la Faculté de droit de Montpellier

Chaque année, la Faculté de droit de Montpellier établit un bilan de décisions – publiées ou inédites – rendues dans le cadre de contentieux opposant des opérateurs économiques sur le fondement des règles relatives aux pratiques restrictives de concurrence et à la transparence tarifaire (Titre IV du Livre IV du Code de commerce).

Le dernier bilan, portant sur l’année 2022, vient tout juste d’être publié sur le site de la Commission d’examen des pratiques commerciales (https://www.economie.gouv.fr/cepc).

Les principales décisions relevées en matière de franchise par la Faculté de droit de Montpellier sont recensées dans le tableau ci-après :

Références de la décisionDispositif invoqué par le franchiséClause ou pratique contestéeSolution
CA Paris, 26 janvier 2022, n° 19/18768 et 19/18769Art. L. 442-6, I, 2° C.com. (ancien) : Soumission à des obligations créant un déséquilibre significatif  Clauses de référencement (avec taux de commission) et de paiement des fournisseurs (avec mandat de paiement)Rejet de la demande du franchisé : « l’élément de soumission ou de tentative de soumission de la pratique de déséquilibre significatif implique la démonstration de l’absence de négociation effective » ; « il ne peut être inféré du seul contenu des clauses, la caractérisation de la soumission ou tentative de soumission exigée par le législateur. Or l’appelant, qui qualifie les deux clauses litigieuses du contrat de franchise de déséquilibre significatif, n’apporte aucun élément de contexte sur les conditions de sa négociation ni ne justifie avoir tenté en sa qualité de gérant de la société [franchisée] de faire supprimer les clauses critiquées. Il succombe donc à la charge de la preuve qui lui incombe et sa demande tendant à voir annuler les clauses [litigieuses] »
Com., 16 mars 2022, n° 19-17.875Art. L. 442-6, I, 2° C.com. (ancien) : Soumission à des obligations créant un déséquilibre significatif  Clause de prix de vente du fonds de commerce du franchiseur au franchiséRejet de la demande du franchisé : « l’arrêt retient que le prix de vente du fonds de commerce résulte de la libre négociation des parties. Par ce seul motif, faisant ressortir l’absence de soumission ou de tentative de soumission dans l’opération en cause, c’est à juste titre que la cour d’appel, faute de caractérisation de la condition de soumission, a décidé que la responsabilité de [l’enseigne] ne pouvait pas être engagée sur le fondement de l’article L. 442-6, I, 2° du code de commerce »
CA Paris, 2 mars 2022, n° 20/09320Art. L. 442-6, I, 5° C.com. (ancien) : Rupture brutale de relation commerciale établie  Rupture par le franchiseur des relations avec son franchisé moyennant un préavis considéré comme insuffisantRejet de la demande du franchisé : Lorsque deux relations commerciales existent concomitamment entre un fournisseur et son master franchisé et entre ce dernier et un distributeur et qu’elles prennent fin pour qu’une troisième relation se noue entre le fournisseur et le distributeur, ce dernier ne peut pas faire remonter le point de départ de cette nouvelle relation au jour de celui de la relation qu’il entretenait avec le master franchisé. L’absence de reprise de l’ancienne relation est motivée par le fait que le fournisseur et le master franchisé soient deux entités juridiques distinctes et que le nouveau contrat conclu entre le fournisseur et le distributeur, bien qu’ayant le même objet (distribuer les produits du fournisseur) que celui qui existait entre distributeur et le master franchisé, n’évoque nullement une volonté de reprise de la relation.
CA Paris, 12 janvier 2022, n° 17/14189Art. L. 442-6, I, 6° C.com. (ancien) : Violation d’un réseau de distribution sélective ou exclusive  Ventes parallèles de véhicules automobilesAccueil de la demande de la tête de réseau : Le concédant tête de réseau démontre qu’un vendeur de véhicules qui s’était approvisionné dans l’UE auprès de distributeurs agréés d’une marque française et auprès d’autres sociétés intermédiaires européennes avait conscience d’un approvisionnement illicite, dès lors qu’il s’agissait d’un professionnel de l’automobile et qu’il faisait partie du réseau de réparateurs agréés de ladite marque depuis plusieurs années. Le dirigeant de cette société ne pouvait ignorer qu’il existait sur le marché UE un réseau de distribution sélective sous la marque pour les ventes de véhicules neufs ou immatriculés depuis moins de trois mois. Le vendeur a ainsi participé en connaissance de cause à la violation du réseau de distribution sélective des véhicules de cette marque au sens de l’article L. 442- 6, I, 6° c. ancien com

Par Régis PIHERY

Public

DARK STORES / DARK KITCHENS: LA NOUVELLE REGLEMENTATION

« Les dark stores qui n’ont pas demandé à la mairie de changement de destination devront fermer », avait déclaré Olivier Klein, Ministre chargé de la Ville et du Logement, le 6 septembre dernier, annonçant par la même occasion l’adoption de nouveaux textes réglementaires pour encadrer la pratique des dark stores (article du 9 septembre 2022).

La nouvelle réglementation annoncée est parue au Journal Officiel du 24 mars 2023 par la publication de deux textes.

Par un décret du 22 mars 2023 et un arrêté du même jour, le Ministre est venu redéfinir les destinations et sous-destinations des constructions dont la nomenclature figure à l’article R. 151-28 du Code de l’urbanisme.

1- Les dark-stores relèvent de la sous-destination des entrepôts

La sous-destination « entrepôt » est modifiée pour intégrer les dark stores. Les entrepôts constituent donc « les constructions destinées à la logistique, au stockage ou à l’entreposage des biens sans surface de vente, les points permanents de livraison ou de livraison et de retrait d’achats au détail commandés par voie télématique, ainsi que les locaux hébergeant les centres de données ».

La sous-destination de restaurant est précisée, pour marquer sa distinction avec les dark stores, comme « les constructions destinées à la restauration sur place ou à emporter avec accueil d’une clientèle ».

Par conséquent, les dark stores sont des entrepôts dès lors qu’aucun espace n’est affecté à la clientèle, que ce soit pour effectuer, régler ou retirer ses achats – le retrait n’étant admis que pour les livreurs.

2- Les dark-kitchens constituent une nouvelle sous-destination

Une nouvelle sous-destination « cuisine dédiée à la vente en ligne » est créée à compter du 1er juillet 2023 afin de réglementer les dark kitchens, lesquelles constituent des locaux destinés à la seule préparation de repas, c’est-à-dire sans relation commerciale directe entre le restaurateur et le client. Jusqu’alors, les dark kitchens relevaient de la sous-destination « artisanat et commerce de détail ».

Cela implique donc que :

  • les dark kitchens installées avant le 1er juillet 2023 pourront continuer d’exploiter leurs activités sans risque de mise en conformité ;
  • à compter du 1er juillet 2023, les dark kitchens relèveront de la destination « autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire » qui regroupe : industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d’exposition, cuisine dédiée à la vente en ligne. Par conséquent, si les locaux ne relèvent pas d’une des sous-destinations « industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d’exposition, cuisine dédiée à la vente en ligne », les exploitants de dark kitchens devront alors solliciter une autorisation de changement de destination avant toute transformation du local.

Ombeline Soulier Dugénie
Avocate à la Cour, Associée
Redlink


Décret n° 2023-195 du 22 mars 2023 portant diverses mesures relatives aux destinations et sous-destinations des constructions pouvant être réglementées par les plans locaux d’urbanisme ou les documents en tenant lieu.

Arrêté du 22 mars 2023 modifiant la définition des sous-destinations des constructions pouvant être réglementées dans les plans locaux d’urbanisme ou les documents en tenant lieu.

Social

Vous pouvez forcer le salarié élu à expliquer l’utilisation de ses heures de délégation

On sait que les heures de délégation, considérées de plein droit comme temps de travail qu’elles soient prises pendant ou hors les heures habituelles de travail, doivent être payées à l’échéance normale, et l’employeur ne peut saisir la juridiction prud’homale pour contester l’usage fait du temps alloué aux représentants du personnel pour l’exercice de leur mandat qu’après l’avoir payé.

Mais un arrêt du 5 avril 2023 (Cass. soc., 5 avr. 2023, no 21-17.851 FS-B) vient de donner une précision importante car bien souvent les salariés protégés élus refusent de justifier dans le détail de leur heures de délégation.

Selon cette décision l’employeur peut saisir le juge des référés pour obtenir du salarié des indications sur cette utilisation.

L’employeur peut demander au juge des référés qu’il ordonne au salarié d’expliquer :

  • les dates et les heures auxquelles il a utilisé son crédit d’heures de délégation ;
  • les activités exercées pour les jours et les créneaux horaires durant lesquels il dit avoir utilisé son crédit d’heures.

Par Benjamin LOUZIER

Non classé, Social

Le salarié qui déménage loin de son lieu de travail peut être licencié pour faute grave !

Dans cette affaire un salarié était soumis à une convention de forfait jours.

Il a unilatéralement décidé, sans prévenir son employeur, de déménager son domicile à plusieurs centaines de km de son lieu de travail.

Il a réduit son temps de travail en utilisant deux demi journées de la semaine en trajets entre son domicile et son lieu de travail.

La Cour d’appel de Reims vient de juger que le salarié avait fait preuve de déloyauté justifiant son licenciement pour faute grave (CA REIMS 11/1/2023 – 22/00729)

La cour d’appel de Versailles avait également validé le licenciement d’un salarié qui refusait de se rapprocher de son lieu de travail après avoir déménagé à plus de 400 kms, et ce au titre de son obligation de sécurité (CA Versailles, 10 mars 2022, no 20/02208)

Par Benjamin LOUZIER

Non classé

#RedlinkDigital : un guide de bonne conduite pour les influenceurs.

Le Ministre de l’Economie s’est emparé de la question des influenceurs, dont les actions sont désormais incontournables sur les réseaux sociaux et s’inscrivent dans une nouvelle dimension du marketing.

Bien encadrer leur prestation par des contrats précis est aujourd’hui indispensable pour protéger vos marques et vos entreprises.

Le Ministre, après le dépôt d’une proposition de loi, établit les bonnes règles. Il salue « un formidable vecteur de créativité et de richesse économique, ancré dans le quotidien de millions de nos compatriotes, ce secteur souffre de règles inexistantes ou trop floues. »

Il entend moraliser les pratiques des influenceurs, qui se livrent à « certains agissements trompeurs qui discréditent le secteur » et entend livrer « un combat pour faire de l’influence un vrai métier encadré ».

Par Maître Frédéric FOURNIER

Lien : Guide_bonne_conduite_influenceurs.pdf (economie.gouv.fr)

Immobilier, Non classé, Public

LES DARK STORES SONT QUALIFIES D’ENTREPOTS PAR LE CONSEIL D’ETAT

Par un arrêt du 23 mars 2023, le juge des référés du Conseil d’Etat a retenu la destination d’entrepôt aux dark stores détenus par les sociétés Frichti et Gorillas « même si des points de retrait peuvent y être installés ».

En effet, le Conseil d’Etat a annulé l’ordonnance du 5 octobre 2022 par laquelle le tribunal administratif de Paris, statuant en référé, avait assimilé les dark stores à des constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif (CINASPIC), considérant que l’occupation de ces locaux ne correspondait pas à une logique de logistique urbaine.

Ce faisant, la juridiction confirme la position du gouvernement et surtout de la Ville de Paris qui tente de limiter l’implantation en centre-ville de dark stores.

Ainsi, le Conseil d’Etat a validé les restitutions des locaux prononcées par la Ville de Paris à l’encontre des deux sociétés dès lors que le changement de destination (de commerce à entrepôt) avait été réalisé sans déclaration préalable et qu’aucune régularisation n’était possible au regard des règles du plan local d’urbanisme de la Ville.

Pour rappel, les locaux à destination d’entrepôts ne sont admis à Paris que sur des terrains ne comportant pas d’habitation et sont interdits dans les locaux situés en RDC sur rue. Sont ainsi concernés par un tel risque les dark store installés ou déclarés sous la destination de « commerce et activités de service » au sens de l’article R. 151-28 du Code de l’urbanisme.

L’annulation de la suspension prononcée par le juge des référés du tribunal de Paris va permettre à la Ville de continuer sa stratégie de fermeture forcée des dark stores sur le fondement de l’interdiction des entrepôts sur toutes les emprises foncières comportant de l’habitation.

CE, 23 mars 2023, n° 468360

Ombeline Soulier Dugenie
Avocate à la Cour, Associée
Redlink

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Renforcement des pouvoirs de la DGCCRF en matière d’injonction

Le décret du 29 décembre 2022 (n°2022-1701) précise les modalités d’application de la loi « pouvoir d’achat » du 16 août 2022 et confirme le renforcement des pouvoirs de la DGCCRF en matière d’injonction administrative.

1- Le « name & shame » renforcé en matière d’injonctions de la DGCRRF

Le « name & shame » consiste à ordonner la publication de la sanction, aux frais de la personne sanctionnée, sur les supports suivants : voie de presse, voie électronique ou voie d’affichage – la publication par voie d’affichage comprenant les sites web et réseaux sociaux de la DGCCRF mais aussi de la personne contrôlée. Cette publication est également susceptible d’être ordonnée au Journal Officiel ou dans des organes de presse spécialisée.

Cette publication peut porter sur l’intégralité ou sur une partie de la décision ou prendre la forme d’un communiqué informant le public des motifs et du dispositif de cette décision.

Jusqu’alors appliqué en complément des sanctions administratives de la DGCCRF et des injonctions de cesser tout agissement illicite ou de supprimer toute clause illicite ou interdite, le « name & shame » est étendu :

  • aux injonctions de se conformer à ses obligations,
  • aux injonctions sous astreinte pour pratique commerciales restrictives (ces dernières ne pouvant auparavant qu’être publiées lorsque le professionnel ne s’était pas mis complétement en conformité à la suite de cette injonction).

Ainsi, à la différence des sanctions, les injonctions consistent à ordonner à un professionnel de cesser un agissement illicite, de se conformer à la réglementation ou de supprimer une clause illégale dans tous les champs d’action de la DGCCRF : lutte contre les pratiques restrictives de concurrence et la protection des consommateurs.

Le prononcé d’une injonction se veut donc préventif et dissuasif et peut donner lieu à une éventuelle sanction administrative, notamment pécuniaire, en cas de non-respect.

Alors même que l’injonction ne constitue pas une sanction, la publication de cette injonction constitue une véritable sanction pour l’opérateur économique : préjudice d’image.

Le renforcement de la capacité d’informer de la DGCCRF vise aussi à instaurer la confiance dans l’économie pour protéger le pouvoir d’achat.

A cet égard, il est ajouté que la publication des injonctions peut être accompagnée d’un message de sensibilisation des pratiques relevées.

La communication est alors l’occasion pour la DGCCRF, à partir des manquements relevés, de rappeler aux consommateurs ce qui constitue des pratiques commerciales abusives, illicites ou anticoncurrentielles ainsi que les droits et obligations de chaque acteur.

Dans les cas d’injonction numérique, il est précisé également que celle-ci peut être accompagnée d’une injonction adressée aux plateformes de rediriger les utilisateurs d’un site bloqué vers une page d’information du ministère chargé de l’économie, indiquant le motif de la mesure de limitation d’accès.

2- Comment contester les mesures de publication de la DGCCRF ?

Les mesures de publication ordonnées par la DGCCRF en complément des injonctions ou des sanctions peuvent être contestées devant le juge administratif qui, après avoir contrôlé la proportionnalité de la mesure de publication, peut prononcer son annulation ou en réduire la durée.

Ce recours peut être exercé en même temps que la contestation de l’injonction ou de la sanction ou même individuellement.

Le recours doit être exercé dans un délai de deux mois à compter de la notification de la mesure de publication ordonnée par la DGCCRF.

Un recours gracieux ou hiérarchique peut être préalablement exercé et prorogera, de 2 mois, le délai de recours contentieux devant le tribunal administratif.

Par Ombeline SOULIER DUGENIE

Société d'avocats