Le constat :

1. Un Processus Long et Coûteux

2. L’Urbanisme Négocié, un Phénomène en Hausse

Face aux contraintes réglementaires, la Cour des Comptes constate un phénomène « d’urbanisme négocié » qui s’est développé entre les porteurs de projet et les collectivités locales, notamment par le biais des chartes d’urbanisme ou de labels (dite aussi « chartes promoteurs »).

Même lorsqu’elles sont adoptées en dehors de tout cadre légal, à l’inverse du PLU, ces chartes restent incontournables à l’obtention des permis de construire. Ces phases de pré-instruction/négociation allongent incontestablement les délais d’instruction des demandes de permis et constituent un système opaque de délivrance des autorisations (cf. Ombeline Soulier Dugénie, « L’avenir des chartes promoteurs » – Opérations immobilières, no. 102, 2018.)

3. Un Contentieux de Masse

Environ 2 % des permis de construire font l’objet de recours. Le contentieux de l’urbanisme ne cesse de croître, engorgeant les tribunaux administratifs. Les retards dans l’adoption des documents d’urbanisme à différents niveaux, la confusion des normes applicables créent des zones de fragilité juridique, favorisant les recours.

Les solutions proposées :

Pour pallier ces problèmes, la Cour des Comptes propose plusieurs pistes de réformes :

1. Simplification des procédures : La Cour recommande d’instaurer une meilleure fluidité dans l’instruction des demandes via des plateformes en ligne interfacées avec les bases de données des services concernés. Elle suggère également la mise en place d’une phase de dialogue avec les autorités environnementales avant l’analyse d’impact, ce qui permettra de réduire les retards dans les projets.
2. Renforcement des compétences : L’une des recommandations clés est de renforcer la formation des agents en charge de l’instruction des dossiers afin de pallier le manque d’expertise dans certains services et d’éviter la surcharge de travail.
3. Encadrement des pratiques extra-légales : La Cour préconise de proscrire l’usage de chartes d’urbanisme ou de labels qui imposent des obligations non prévues par les textes légaux. Ces pratiques, bien qu’utilisées pour améliorer la qualité des projets, peuvent nuire à la sécurité juridique des pétitionnaires.
4. Révision des documents d’urbanisme : Une autre piste est de simplifier la révision des PLU et des autres documents d’urbanisme, en particulier les délais et en assurant une meilleure cohérence entre les différents niveaux de planification (communes, intercommunalités, régions).

Ombeline Soulier Dugénie

Avocate Associée

La ressource en eau devient progressivement un facteur décisif dans les décisions d’urbanisme. Alors que les sécheresses répétées et l’impact du changement climatique affectent la disponibilité de cette ressource, les autorités locales et nationales commencent à prendre des mesures restrictives concernant l’octroi de permis de construire. Ce phénomène, largement illustré par les décisions récentes dans des départements comme les Alpes-Maritimes et le Var, nous conduit à nous interroger sur la manière dont la raréfaction de l’eau influence désormais les décisions administratives.

Le cas des Alpes-Maritimes est particulièrement révélateur de cette nouvelle approche. Le préfet de ce département a émis un « Dire de l’État » qui impose aux maires de ne pas délivrer de permis de construire si l’approvisionnement en eau des futurs projets immobiliers n’est pas garanti sur le long terme.

La prise en compte de la ressource en eau dans la délivrance des permis de construire n’est toutefois pas nouvelle.

En 2023, le maire de Seillans et président de la communauté de communes du Pays de Fayence (Var) avait décidé de suspendre l’octroi de nouveaux permis de construire pendant cinq ans pour des raisons similaires. Cette mesure a été validée par le Tribunal administratif de Toulon en février 2024, qui a jugé que l’absence de ressources en eau suffisantes constituait une atteinte à la salubrité publique.

En 2023, le préfet de l’Ardèche a interdit ou réduit la délivrance des permis de construire dans 22 communes d’Ardèche en raison du manque d’eau.

Le tribunal s’est fondé sur l’article R.111-2 du Code de l’urbanisme, qui permet de refuser un projet s’il est susceptible de porter atteinte à la sécurité ou à la salubrité publique. Dans ce contexte, la question de la gestion des ressources en eau devient cruciale pour la viabilité des nouveaux projets immobiliers.

La raréfaction de l’eau devient donc un motif à part entière de refus de permis de construire et oblige les opérateurs immobiliers à anticiper cette question dès les premières étapes des projets immobiliers, sous peine de se heurter à un refus de permis de construire.

Ombeline Soulier Dugénie

Avocate Associée

Mots clés :

#urbanisme #droitdelenvironnement #changementclimatique #permis de construire #eau

« Les dark stores qui n’ont pas demandé à la mairie de changement de destination devront fermer », avait déclaré Olivier Klein, Ministre chargé de la Ville et du Logement, le 6 septembre dernier, annonçant par la même occasion l’adoption de nouveaux textes réglementaires pour encadrer la pratique des dark stores (article du 9 septembre 2022).

La nouvelle réglementation annoncée est parue au Journal Officiel du 24 mars 2023 par la publication de deux textes.

Par un décret du 22 mars 2023 et un arrêté du même jour, le Ministre est venu redéfinir les destinations et sous-destinations des constructions dont la nomenclature figure à l’article R. 151-28 du Code de l’urbanisme.

1- Les dark-stores relèvent de la sous-destination des entrepôts

La sous-destination « entrepôt » est modifiée pour intégrer les dark stores. Les entrepôts constituent donc « les constructions destinées à la logistique, au stockage ou à l’entreposage des biens sans surface de vente, les points permanents de livraison ou de livraison et de retrait d’achats au détail commandés par voie télématique, ainsi que les locaux hébergeant les centres de données ».

La sous-destination de restaurant est précisée, pour marquer sa distinction avec les dark stores, comme « les constructions destinées à la restauration sur place ou à emporter avec accueil d’une clientèle ».

Par conséquent, les dark stores sont des entrepôts dès lors qu’aucun espace n’est affecté à la clientèle, que ce soit pour effectuer, régler ou retirer ses achats – le retrait n’étant admis que pour les livreurs.

2- Les dark-kitchens constituent une nouvelle sous-destination

Une nouvelle sous-destination « cuisine dédiée à la vente en ligne » est créée à compter du 1^er juillet 2023 afin de réglementer les dark kitchens, lesquelles constituent des locaux destinés à la seule préparation de repas, c’est-à-dire sans relation commerciale directe entre le restaurateur et le client. Jusqu’alors, les dark kitchens relevaient de la sous-destination « artisanat et commerce de détail ».

Cela implique donc que :

• les dark kitchens installées avant le 1^er juillet 2023 pourront continuer d’exploiter leurs activités sans risque de mise en conformité ;
• à compter du 1^er juillet 2023, les dark kitchens relèveront de la destination « autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire » qui regroupe : industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d’exposition, cuisine dédiée à la vente en ligne. Par conséquent, si les locaux ne relèvent pas d’une des sous-destinations « industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d’exposition, cuisine dédiée à la vente en ligne », les exploitants de dark kitchens devront alors solliciter une autorisation de changement de destination avant toute transformation du local.

Ombeline Soulier Dugénie
Avocate à la Cour, Associée
Redlink

Décret n° 2023-195 du 22 mars 2023 portant diverses mesures relatives aux destinations et sous-destinations des constructions pouvant être réglementées par les plans locaux d’urbanisme ou les documents en tenant lieu.

Arrêté du 22 mars 2023 modifiant la définition des sous-destinations des constructions pouvant être réglementées dans les plans locaux d’urbanisme ou les documents en tenant lieu.