Obtenir un permis de construire est devenu un véritable parcours du combattant pour les opérateurs immobiliers en France. Complexité administrative, règles changeantes, et contentieux de masse : les défis sont nombreux, comme le révèle le rapport de la Cour des Comptes publié le 26 septembre dernier. Face à ces obstacles, comment l’immobilier peut-il s’adapter et quelles solutions peuvent être envisagées ?
Le constat :
- Un Processus Long et Coûteux
L’élaboration des documents d’urbanisme (PLU, SCoT, etc.) est une procédure complexe, longue et onéreuse. La Cour des Comptes a pu constater une disparité importante entre les territoires : PLU, PLUI, cartes communales, rendant hétérogène l’application des règles d’urbanisme en France. En outre, la multiplication des règles opposables (code de l’urbanisme, code de la construction et de l’habitation et droit de l’environnement) à la délivrance des permis de construire la règle d’urbanisme est de moins en moins compréhensible pour les pétitionnaires.
- L’Urbanisme Négocié, un Phénomène en Hausse
Face aux contraintes réglementaires, la Cour des Comptes constate un phénomène « d’urbanisme négocié » qui s’est développé entre les porteurs de projet et les collectivités locales, notamment par le biais des chartes d’urbanisme ou de labels (dite aussi « chartes promoteurs »).
Même lorsqu’elles sont adoptées en dehors de tout cadre légal, à l’inverse du PLU, ces chartes restent incontournables à l’obtention des permis de construire. Ces phases de pré-instruction/négociation allongent incontestablement les délais d’instruction des demandes de permis et constituent un système opaque de délivrance des autorisations (cf. Ombeline Soulier Dugénie, « L’avenir des chartes promoteurs » – Opérations immobilières, no. 102, 2018.)
- Un Contentieux de Masse
Environ 2 % des permis de construire font l’objet de recours. Le contentieux de l’urbanisme ne cesse de croître, engorgeant les tribunaux administratifs. Les retards dans l’adoption des documents d’urbanisme à différents niveaux, la confusion des normes applicables créent des zones de fragilité juridique, favorisant les recours.
Les solutions proposées :
Pour pallier ces problèmes, la Cour des Comptes propose plusieurs pistes de réformes :
- Simplification des procédures : La Cour recommande d’instaurer une meilleure fluidité dans l’instruction des demandes via des plateformes en ligne interfacées avec les bases de données des services concernés. Elle suggère également la mise en place d’une phase de dialogue avec les autorités environnementales avant l’analyse d’impact, ce qui permettra de réduire les retards dans les projets.
- Renforcement des compétences : L’une des recommandations clés est de renforcer la formation des agents en charge de l’instruction des dossiers afin de pallier le manque d’expertise dans certains services et d’éviter la surcharge de travail.
- Encadrement des pratiques extra-légales : La Cour préconise de proscrire l’usage de chartes d’urbanisme ou de labels qui imposent des obligations non prévues par les textes légaux. Ces pratiques, bien qu’utilisées pour améliorer la qualité des projets, peuvent nuire à la sécurité juridique des pétitionnaires.
- Révision des documents d’urbanisme : Une autre piste est de simplifier la révision des PLU et des autres documents d’urbanisme, en particulier les délais et en assurant une meilleure cohérence entre les différents niveaux de planification (communes, intercommunalités, régions).
Ombeline Soulier Dugénie
Avocate Associée