Les livraisons rapides ont fait naître une nouvelle forme de commerce : les quick commerce ou dark store qui constituent des locaux transformés pour l’entreposage, le stockage et la préparation des livraisons, avec ou sans accueil du public.

1. Quelle est la destination d’un dark store au sens du droit de l’urbanisme (art. L.151-27 et L.151-28 du Code de l’urbanisme) ?

Un dark store qui est exclusivement utilisé pour de la livraison, sans accueil du public, doit être considéré comme un entrepôt.

Un dark store qui exerce une activité d’entrepôt avec une activité en « drive » (piéton ou non) permettant de façon habituelle le retrait de commandes sur place par le client, doit être considéré comme un commerce.

2. Faut-il une autorisation d’urbanisme pour exploiter un dark store ?

Le changement de destination d’un local est soumis à une autorisation d’urbanisme : celle du changement de destination.

Le dark store « entrepôt » :

Pour les dark store à usage d’entrepôt exclusivement, il n’est pas nécessaire de solliciter un changement de destination si le local transformé est à usage d’industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d’exposition.

En revanche, il convient de solliciter un changement de destination lorsque les locaux transformés relèvent de l’artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle, cinéma, hôtels, hébergements touristiques.

Le dark store « commerce » :

Pour les dark store à usage d’entrepôt et d’accueil du public, il n’est pas nécessaire de solliciter un changement de destination si le local transformé est à usage d’artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle, cinéma, hôtels, hébergements touristiques.

A Paris, il conviendra, en outre, de veiller aux zones de protection de l’artisanat et du commerce de détail dans lesquelles le changement de destination est interdit pour les commerces implantés sur la rue.

En cas de changement de destination, faut-il un permis de construire ou une déclaration préalable ?

Lorsque le changement de destination est réalisé avec des travaux modifiant la structure, façade ou impliquant de la création de surface de plancher, il convient de solliciter un permis de construire.

Lorsque le changement de destination est réalisé sans travaux (de simples aménagements intérieurs ne sont pas des travaux), une déclaration préalable de changement de destination suffit.

4. Quelles incidences en matière de règlement de copropriété ?

Comme pour toute prise à bail, il conviendra de vérifier que la destination du lot loué permet d’exercer l’activité souhaitée (commerce ou entrepôt, avec ou sans accueil du public).

Encore, la majorité des règlements de copropriété prohibe les activités qui pourraient nuire aux copropriétaires (nuisances sonores ou olfactives). Là encore il conviendra d’être vigilent le passage des livraisons et chauffeurs – livreurs pouvant causer des nuisances.

Si tel est le cas, les copropriétaires pourraient agir sur le fondement du trouble anormal de voisinage et solliciter la fermeture de l’établissement.

5. Quelle spécificité dans le bail commercial ?

Il conviendra de s’assurer que l’activité exercée ouvre bien droit au statut des baux commerciaux qui implique l’exploitation d’un fonds de commerce dans les lieux loués.

Il en sera de même pour la destination du bail commercial qui devra être parfaitement rédigée pour permettre l’activité exacte souhaitée (entrepôt, livraisons, ventes à emporter etc.), mais également les éventuelles évolutions que l’activité impliquerait.

Un bail étant signé pour au moins neuf ans, une destination trop étroite obligerait à recourir à la déspécialisation du bail partielle ou plénière (articles L.145-47 à L.145-55 du Code de commerce).

Ombeline Soulier Dugénie
Avocate associée

Julie Janvier
Avocate associée