Le droit français connaît deux types de sanctions du déséquilibre significatif. L’article L442-1 du code de commerce (anciennement après modifications, Article L442-6 2°) qui « engage la responsabilité de son auteur et l’oblige à réparer le préjudice causé le fait, dans le cadre de la négociation commerciale, de la conclusion ou de l’exécution d’un contrat, par toute personne exerçant des activités de production, de distribution ou de services, de soumettre ou de tenter de soumettre l’autre partie à des obligations créant un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties ». L’article 1171 du code civil qui pour les contrats d’adhésion, à savoir celui qui comporte un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l’avance par l’une des parties (article 1110 C. Civ.), dispose que « toute clause non négociable, déterminée à l’avance par l’une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. L’appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix à la prestation. »
A l’aune du déséquilibre significatif commercial, le contrat de location financière était affranchi de tout grief. En effet, la Cour d’appel de Pau (ch. 02 sect. 01, 13 juin 2016, n° 14/03617) avait rejeté la demande d’un locataire qui faisait valoir que certaines clauses du contrat créaient un déséquilibre significatif, « en ce qu’il n’est prévu de faculté de résiliation que pour le fournisseur et non pas pour le locataire ». Selon la Cour, « cependant, l’obligation du bailleur de délivrance du matériel loué au profit du locataire est une obligation à exécution instantanée qui est accomplie dès l’origine du contrat, alors que l’obligation du locataire de payer trimestriellement des loyers durant 63 mois est une obligation à exécution successive justifiant la stipulation d’une faculté unilatérale de résiliation au seul profit du bailleur en cas de défaut d’exécution par le locataire. Ainsi, contrairement à ce que soutient l’appelante, la clause critiquée ne crée pas le déséquilibre significatif allégué. »
La Cour d’appel de Paris le 16 mars 2018 (n°16/01429) avait adopté la même solution avec une autre approche en décidant que les parties au contrat de location financière ne sont pas des partenaires commerciaux. Cette expression n’étant pas reprise avec la réforme du Titre IV du code de commerce intervenue en 2019, elle ne pourra être reprise actuellement. Cependant, le nouveau texte visant la négociation commerciale, la conclusion ou l’exécution d’un contrat, par toute personne exerçant des activités de production, de distribution ou de services, il y a fort à parier qu’elle sera maintenue : la location n’est ni la production, ni la distribution, ni un service.
Pour ce qui est du déséquilibre significatif au sens civil, les cartes sont rebattues. Deux arrêts de la cour d’appel de Lyon et de Paris adoptent des positions nouvelles (CA Lyon, 27 février 2020, n° 18/08265 ; CA Paris, 11 mars 2020, n° 18/17522).
Pour contester ses obligations de paiement, alors que le loueur mettait en œuvre la clause de résiliation pour défaut de paiement, un locataire opposait le déséquilibre significatif créé par la clause de résiliation.
Le déséquilibre significatif est admis en raison de… l’absence de réciprocité de la clause résolutoire.
La clause concernée permettait en effet la résiliation pour des manquements listés du locataire après mise en demeure infructueuse, mais même au cas où le locataire remédiait à son manquement ou proposait de le faire.
La clause prévoyait aussi une faculté de résiliation en cas de changements affectant la société du locataire (réduction de capital social, fusion, scission ou modification de ses associés ou dirigeants) ou en cas de non-respect de ses obligations à l’égard d’une société affiliée au loueur. La clause résolutoire est réputée non écrite.
Il ne semble pas que le loueur ait invoqué un rééquilibrage de la clause par d’autres clauses du contrat, ce qui aurait pu éviter l’éviction de la clause de résiliation.
Ainsi dans une même affaire, le loueur avait fait admettre que « le paiement de l’ensemble des loyers (…) est la juste contrepartie de la prestation acquise, qui consistait essentiellement dans la création d’un site internet professionnel et qui a été intégralement fournie » (CA Besançon, 11 sept. 2019, n° 18/00983).
Ces décisions pourraient inciter à revoir les clauses de résiliation des contrats de location financières, car si le caractère unilatéral de la résiliation en cas de défaut de paiement, ne peut être bilatéralisé et est légitime, certains autres cas de résiliation pourront l’être, à moins que leur caractère unilatéral soit justifié dans le contrat ou par le loueur devant le juge. Ainsi le changement de structure sociale ou d’actionnaire peut avoir un effet sur l’analyse crédit relative au locataire, réalisée avant la conclusion du contrat et générer des risques imprévus.
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Under French law, two types of sanctions for significant imbalance coexist. Article L442-1 of the Commercial Code (formerly and after modifications, Article L442-6 2 °) which holds liable any person carrying out production, distribution or service business with the effect to indemnify the other party for the damage caused, when such party submitted, or attempted to impose to, the other party to obligations creating a significant imbalance in rights and obligations of the parties, in the context of commercial negotiation, the conclusion or performance of an agreement. Article 1171 of the Civil Code which for non-negotiable contracts (e.g. templates), drafted in advance by one of the parties (Article 1110 C. Civ.), provides that “any non-negotiable clause, determined in advance by one of the parties, which creates a significant imbalance between the rights and obligations of the parties to the contract is deemed unwritten. The assessment of significant imbalance relates neither to the main purpose of the contract, nor to the adequacy of the price for the service.”
In light of the commercial significant imbalance, the operating lease was relieved from any grievance. Indeed, Pau Appeals Court (ch. 02 sect. 01, June 13, 2016, n ° 14/03617) had rejected the claim from a lessee consisting in arguing that certain clauses of the lease agreement created a significant imbalance as there was no provision for termination benefiting to the lessee, but the lessor only. According to the Court, « however, the obligation of the lessor to deliver the equipment rented for the benefit of the lessee is an obligation with instantaneous performance which is fulfilled from the origin of the agreement, while the obligation of the tenant to pay quarterly rents during 63 months is an obligation for successive execution justifying the stipulation of a unilateral right of termination for the sole benefit of the lessor in the event of default by the tenant. Thus, (…), the argued clause does not create any alleged significant imbalance. »
On March 16, 2018, Paris Appeals Court (decision no.16/01429) had ruled the same solution with another approach, by deciding that the parties to the lease are not “business partners”. This expression was used prior to the reform of Title IV of French Commercial Code that took place in 2019. So one can consider that it is no longer applicable as is. However, the new provisions aims at covering the only commercial negotiation, conclusion or performance of a contract, by any person carrying out production, distribution or service activities. It seems highly likely that it will be maintained: rental is neither production, distribution, nor service.
In terms of significant imbalance with the civil meaning, the cards are shuffled back. Two decisions of Lyon and Paris Appeals Courts change the game (CA Lyon, February 27, 2020, no 18/08265; CA Paris, March 11, 2020, no 18/17522).
A lessee opposed the termination for payment default, while the lessor enforced the termination clause because, according to the lessee, the termination clause was affected by the significant imbalance.
Significant imbalance is allowed due to… the lack of reciprocity in the clauses.
Actually, the concerned termination provision allowed termination for listed breaches by the lessee after unsuccessful formal notice from the lessor, but even in the event that the lessee remedied the breach or offered to do so.
The clause also provided for a right for anticipated termination in the event of changes affecting the lessee’s company (reduction of share capital, merger, spin-off or change of partners or managers) or in the event of non-compliance with its obligations with regard to a company affiliated to the lessor.
The termination clause is deemed unwritten by the courts.
It does not appear that the lessor invoked a rebalancing of the clause by other clauses of the lease agreement, which could have avoided the collapse of the termination clause.
This could have been of some use because, in another decision, the lessor had claimed that « the payment of all the rents (…) is the fair consideration for the service acquired, which essentially consisted in the creation of a professional website and which was fully supplied”(CA Besançon, 11 Sept. 2019, n ° 18/00983).
These decisions could encourage the lessors to slate a review of their termination clauses of operating or financial leases. While the unilateral nature of the termination clause in the event of a payment default is obvious and legitimate and cannot be bilateralized, certain other cases of termination might be, unless their unilateral character is justified in the contract or by the lessor before the judge, modified. As an example, the change in social structure or shareholder can have an effect on the credit analysis relating to the tenant, carried out before the conclusion of the contract and generate unforeseen risks. This could justify the unilateral termination right. Lease agreements should be read back and lessors should sift through them in light of the above.
Frédéric Fournier
Avocat associé