Archives mensuelles : juin 2023

Public

PLU bioclimatique de Paris : les nouvelles restrictions en matière de meublés touristiques

Le projet de PLU bioclimatique adopté par le conseil de Paris le 5 juin 2023 renforce les contraintes à l’encontre des loueurs de meublés touristiques.

Pour rappel, la réglementation en vigueur prévoit que :

  • Les locaux à usage d’habitation occupés à titre de résidences principales peuvent être loués dans la limite de 120 jours par an et sous réserve du dépôt de la déclaration de meublé de tourisme en ligne.
  • Au-delà de ces 120 jours par an et pour tous les logements ne constituant pas la résidence principale du loueur, ce dernier doit obtenir une autorisation de changement d’usage avec compensation.

Le projet de PLU bioclimatique renforce la règlementation des locations de meublés touristiques en réglementant davantage le changement de destination, lequel est visé par « autres hébergements touristiques ».

1- La création d’un secteur d’encadrement des hébergements touristiques

Le projet de PLU bioclimatique prévoit de constituer un « secteur d’encadrement des hébergements touristiques » au sein duquel seront totalement interdits la création de meublés touristiques :

1.1- Que dit la règle ?

« UG.1.3.3 – Autres hébergements touristiques

(…)

Dans le secteur d’encadrement des hébergements touristiques délimité aux documents graphiques du règlement, la création de locaux relevant de la sous-destination* Autres hébergements touristiques est interdite. »

Au sein de ce secteur, délimité aux plans « équilibres et destinations » du nouveau PLU, les hébergements touristiques sont interdits, quel que soit le projet (construction, extension, changement de destination) et quelle que soit la destination du local (habitation, bureau, commerce).

Il s’agit donc d’une interdiction générale applicable à tout le périmètre.

1.2 – Comment est défini le périmètre ?

Ce secteur couvre en particulier les arrondissements 1 à 11 et une partie du 18ème arrondissement (secteur de Montmartre).

Pour visualiser le au secteur d’interdiction des hébergements touristiques :

https://plubioclimatique.paris.fr/projet/pages/cartesGenerales.html

Les investisseurs de meublés touristiques professionnels devront désormais rechercher des locaux en dehors de ce périmètre, soit dans le 12, 13, 14, 15, 16, 17 et une partie du 18ème arrondissement.

Toutefois, là encore, la création d’hébergements touristiques pourra être contrariée par une condition supplémentaire pour les immeubles en zone UG comportant de l’habitation.

2- L’interdiction totale de créer des hébergements touristiques sur les terrains comportant de l’habitation

2.1- Que dit la règle :

« UG.1.3.3 – Autres hébergements touristiques

Sur les terrains* comportant des locaux relevant de la destination* Habitation, sont interdits :

· les constructions neuves, extensions* et surélévations* relevant de la sous-destination* Autres hébergements touristiques ;

· le changement de sous-destination* des locaux relevant de la sous-destination* Bureau vers la sous-destination* Autres hébergements touristiques. »

Sur les terrains comportant des locaux d’habitation, les hébergements touristiques seront encadrés de la façon suivante :

  • Interdiction totale pour les projets de constructions neuves, d’extensions et de surélévations des locaux d’hébergements touristiques existants ;
  • Interdiction de transformer des bureaux en hébergements touristiques.

2.2- Le changement de destination n’est pas interdit

En conclusion, en dehors du périmètre d’interdiction totale des hébergements touristiques (§1), les hébergements touristiques pourront être réalisés par changement de destination, y compris au sein d’immeuble comportant de l’habitation, sur des locaux autres que les bureaux.

Par conséquent, et sous réserves des dispositions applicables à la protection du commerce, les hébergements touristiques par changement de destination pourront se poursuivre sur des locaux relevant des autres sous-destinations et notamment celles de « artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle ».

3- Les hébergements touristiques existants sont-ils concernés par ces restrictions ?

Les hébergements touristiques existants, y compris ceux inclus dans le « secteur d’encadrement des hébergements touristiques » ne seront pas remis en cause par ces nouvelles dispositions et pourront continuer à être exploiter normalement.

Toutefois, sur les terrains comportant des locaux d’habitation, ils ne pourront pas faire l’objet de travaux d’extension ou de surélévation.

Ombeline Soulier Dugénie
Avocate à la Cour, Associée
Redlink

Commerce / Distribution

Pratiques anticoncurrentielles

Pratiques anticoncurrentielles: Restrictions horizontales (Comm. UE, règl. (UE) 2023/1067, 1″ juin 2023: JOUE n° L 143, 2juin 2023, Comm. UE, communiqué n° IP/23/2990, 1er juin 2023) :

Le 1er juin 2023, la Commission européenne a édicté un nouveau règlement d’exemption par catégorie (REC) applicables aux accords de spécialisation et des lignes directrices sur les restrictions horizontales, à savoir les accords, décisions ou pratiques concertées entre concurrents.

Sont légalementv exemptés les pratiques contribuant à améliorer la production ou la distribution des produits ou à promouvoir le progrès technique ou économique et réserver aux utilisateurs une partie équitable du profit qui en résulte, n’imposant aux entreprises intéressées des restrictions qui ne sont pas indispensables pour atteindre ces objectifs, ni donner à des entreprises la possibilité, pour une partie substantielle des produits en cause, d’éliminer la concurrence.

La nouveauté réside notamment dans l’ajout de nouveaux critères comme la question des « accords de durabilité » :  les règles applicables aux pratiques anticoncurrentielles permettent les accords entre concurrents qui poursuivent un objectif de développement durable.

La question des accords d’achat est aussi actualisée, en précisant la distinction entre achats groupés et ententes entre acheteurs. Les achats groupés englobent s’étendent les accords où les acheteurs négocient conjointement des conditions d’achat, mais achètent de manière indépendante.

Voir : https://competition-policy.ec.europa.eu/document/fd641c1e-7415-4e60-ac21-7ab3e72045d2_en

Frédéric Fournier

Avocat Associé

Redlink

Commerce / Distribution

Agent immobilier : agent commercial ?

Le 19 mai 2023, la Cour de Cassation (Com., n° 21-23.533) se prononçait sur un litige opposant un commercialisateur de programmes immobiliers à deux banques, avec la mission pour le promoteur de vendre des biens immobiliers à des clients que les banques lui adressaient.


Sur le statut, la Cour rappelle les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 qui fait bénéficier l’agent immobilier du statut protecteur d’agent commercial.

Cependant, elle casse l’arrêt d’appel qui a admis le droit à indemnité compensatrice du préjudice subi au profit du commercialisateur, pour n’avoir pas recherché les conditions de fait dans lesquelles le commercialisateur exerçait effectivement son activité, au regard de la définition classique de la mission d’agent commercial.

Frédéric Fournier

Avocat Associé Redlink

Commerce / Distribution

Agence commerciale : des questions de qualifications du contrat, toujours : Absence de négociation et conclusion de contrats

La Cour d’appel de Rennes (3ème Chambre Commerciale, 2 mai 2023, n°21/01627) a décidé, dans un litige opposant un fabricant de dispositifs médicaux et son agent en juillet 2012 non renouvelé par le mandant, que le contrat et avenants passés entre les parties ne constituaient pas un contrat d’agent commercial. L’agent est débouté de sa demande d’indemnité compensatrice du préjudice subi.


En effet, si les contrat et avenants avaient pour titre « mandat d’agent pour le développement marketing, commercial, partenarial et corporate », est défini comme un contrat d’agent commercial à plusieurs reprises et comporte en préambule la mention que « l’objectif assigné à [l’agent] est de préparer, organiser, suivre, négocier, voir conclure la vente de produits, services et/ou de licences, la conclusion d’accords commerciaux et/ou de partenariats pour le compte [du mandant]. », l’objectif principal mais non limitatif du mandat étant de « préparer, organiser, structurer, solliciter, suivre, négocier et assister à la conclusion de la vente de tous produits et services et/ou de tous accords et/ou tous partenariats et/ou toutes collaborations et/ou tous investissements sous toutes formes, afin de permettre le développement corporate, commercial et partenarial [du mandant] ».


La Cour rappelle le principe maintenant établi que « le statut d’agent commercial, d’ordre public, ne dépend ni de la volonté exprimée par les parties dans un contrat ni de la dénomination qu’elles ont donnée à leur convention, mais de la mission effectivement donnée au mandataire et de ses conditions d’exécution ».


Prenant en considération que :

  • les objectifs susvisés « étaient beaucoup plus larges que la simple négociation ou conclusion de contrats », que le mandant attendait « une assistance sur « les aspects opérationnels, stratégiques,et financier au niveau mondial dans la prospection, la recherche, le suivi et la négociation de partenaires, de clients » » ;
  • le mandant demandait une prestation de conseil ;
  • le mandant n’avait pas de produit fini dans certains pays en l’absence d’AMM, à vendre dans la mesure où son procédé ZENEO ne bénéficiait pas des autorisations de mise sur le marché délivrée par les autorités sanitaires des différents pays où elle souhaitait le commercialiser ;
  • le mandataire « recherchait des partenaires (…) susceptibles de croire » dans son produit, « afin de pouvoir effectuer toutes recherches nécessaires, en collaboration avec [le mandant], pour aboutir à un produit fini qui serait l’application du procédé » technique ;
  • « la rémunération était majoritairement forfaitaire , fixe et garantie, donc indépendante des résultats de l’exécution de son mandat »,


le contrat ne pouvait constituer un mandat d’agent commercial mais une mission de conseil, d’assistance, de recherche de partenaires commerciaux mais aussi d’investisseurs, avec une liberté dans ses méthodes et des pouvoirs de négociation s’apparentant à ceux de la direction commerciale d’une entreprise.

Frédéric Fournier

Avocat Associé

Public

PLU bioclimatique de Paris : quelles sont les nouvelles contraintes en matière de logements sociaux pour les propriétaires ?

Après 3 ans de concertation, le conseil de Paris a adopté le 5 juin 2023 le projet de plan local d’urbanisme bioclimatique.

Le nouveau PLU renforce les obligations des propriétaires en matière de création de logements sociaux.

1- Le renforcement du « pastillage » 

La Ville entend recourir massivement au dispositif du pastillage déjà existant, lequel vise à créer une servitude de mixité sociale sur certains immeubles et parcelles, obligeant les propriétaires à affecter une partie des surfaces en logements sociaux.

611 nouvelles parcelles sont ainsi concernées et seront grevées de cette servitude de mixité sociale, portant ainsi à 1000 le nombre d’emplacements réservés.

En parallèle, le PLU bioclimatique prévoit l’abaissement du seuil de 800 m² d’obligation de logements sociaux à 500 m² pour les projets de restructuration d’immeuble dans les secteurs déficitaires.

2- Quelles contraintes pour les propriétaires ?

En cas construction neuve ou de travaux de restructuration lourde ou de changement de destination des locaux entrant dans le champ d’application du permis de construire ou de la déclaration préalable, une partie de la surface de l’immeuble devra être affectée en logements sociaux.

Pour les immeubles pastillés :

Ces contraintes concernent tous types d’immeubles (habitations, bureaux …).

Pour les immeubles non pastillés mais relevant du seuil de 500 m² :

L’affectation de surfaces en logements sociaux s’appliquent en cas de création de surfaces d’habitation.

Toute demande d’autorisation d’urbanisme ne prévoyant pas l’affectation d’une partie des surfaces, dont les proportions seront fixées au PLU, à la création de logements sociaux se verra refusée.

3- Quels sont les droits des propriétaires dont l’immeuble a été pastillé ?

Les propriétaires pourront exercer le droit de délaissement. Cette procédure consiste à mettre en demeure la ville d’acquérir leur bien au prix de marché, sans tenir compte de la dévaluation induite par le pastillage.

A défaut d’accord amiable sur le prix de vente du bien, le juge de l’expropriation peut être saisi par le propriétaire ou la collectivité pour procéder à la fixation judiciaire du prix.

La procédure de délaissement est une procédure longue ; la Ville dispose en effet d’un délai d’un an pour répondre à la mise en demeure d’acquérir.

Les propriétaires concernés par ce nouveau pastillage pourront également faire valoir leurs observations dans le cadre de l’enquête publique qui s’ouvrira en début 2024. Le PLU bioclimatique devrait être définitivement arrêté fin 2024.

Ombeline Soulier Dugénie
Avocate à la Cour, Associée
Redlink